SURAT EDARAN Nomor 3 Tahun 2023 TENTANG PEMBERLAKUAN RUMUSAN HASIL RAPAT PLENO KAMAR MAHKAMAH AGUNG TAHUN 2023 SEBAGAI PEDOMAN PELAKSANAAN TUGAS BAGI PENGADILAN. Ditetapkan pada tanggal 29 Desember 2023 (disebut Surat SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023)
SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023, dalam Perdata Khusus menyampaikan :
Permohonan pernyataan pailit ataupun PKPU terhadap pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun tidak memenuhi syarat sebagai pembuktian secara sederhana sebagaimana dimaksud dalam ketentuan Pasal 8 ayat (4) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.
Apa dasar hukumnya sehingga Pengembang tidak bisa dipailitkan ?.
Pendapat Penulis
Atas bunyi SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023 di atas, saya awali seperti berikut :
Bunyi Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 Pasal 8 ayat (4),
Permohonan pernyataan pailit harus dikabulkan apabila terdapat fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana bahwa persyaratan untuk dinyatakan pailit sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) telah dipenuhi.
Dalam penjelasan Pasal 8 ayat (4) berbunyi, yang dimaksud dengan fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana seperti berikut.
Yang dimaksud dengan “fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana” adalah adanya fakta dua atau lebih Kreditor dan fakta utang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar. Sedangkan perbedaan besarnya jumlah utang yang didalihkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit
Mengacu pada bunyi penjelasan Pasal 8 ayat (4) di atas maka ada 3 (tiga) pertanyaan penting yang harus dijawab.
Siapa yang dapat dimohonkan Pailit ?.
Siapa yang dapat dimohonkan PKPU ?.
Apa yang dimaksud dengan fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana ?.
Untuk dapat di mohonkan Pailit hal ini diatur dalam Pasal 2 ayat (1) yang intinya,
Debitor yang mempunyai dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan putusan Pengadilan, baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih kreditornya.
Sedangkan untuk dapat dimohonkan PKPU diatur dalam pasal 222 ayat 1 Jo. Ayat 2.
Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang diajukan oleh Debitor yang mempunyai lebih dari 1 (satu) Kreditor atau oleh Kreditor.
Apa yang dimaksud dengan fakta atau keadaan yang terbukti secara sederhana ?.
adalah adanya fakta dua atau lebih Kreditor dan fakta utang yang telah jatuh waktu dan tidak dibayar. Sedangkan perbedaan besarnya jumlah utang yang didalihkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit
Dengan mengacu pada bunyi UUK dan PKPU No.37 tahun 2004 pasal Pasal 2 ayat (1) dan pasal 222 ayat 1 Jo. Ayat 2, setiap siberhutang tidak terkecuali pengembang (developer) apartemen dan/atau rumah susun dapat dimohonkan Pailit dan atau PKPU, bila siberhutang mempunyai lebih dari satu kreditur yang sudah jatuh tempo dan dapat ditagih. Selanjutnya utang tersebut sudah pasti ada jumlahnya, sedangkan perbedaan besarnya jumlah utang yang didalihkan oleh pemohon pailit dan termohon pailit tidak menghalangi dijatuhkannya putusan pernyataan pailit.
Atas penjelasan di atas, SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023, tidak sejalan dengan maksud UUK dan PKPU No.37 tahun 2004, karena tidak ada objek pengecualiannya. Untuk mengakomodir SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023, sebaiknya dilakukan judicial Reviuw pada UUK dan PKPU No.37 tahun 2004.
Apakah SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023 dikeluarkan untuk melindungi Pembeli/Konsumen developer ?.
Hubungan hukum pengembang dan pembeli dalam transaksi jual-beli rumah diikat kontrak berdasar asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata Jo. Pasal 1320 KUHPerd. Secara yuridis para pihak yang berkontrak terikat akan hak dan kewajiban masing-masing. Kewajiban pengembang adalah membangun rumah dalam klausula perjanjian jual-beli. Kewajiban pembeli adalah membayar harga rumah baik secara tunai atau angsuran sampai lunas kepada pengembang.
Penulis membedakan kedudukan pembeli yang sudah membayar lunas dan pembeli yang telah memiliki sertifikat hak kepemilikan dengan pembeli yang masih dalam perjanjian pendahuluan jual-beli (PPJB), hal ini bertujuan untuk mengetahui kedudukan pembeli/konsumen bila developer dipailitkan.
Pembeli yang belum memperoleh sertifikat atas properti yang telah mereka beli karena belum lunas cicilannya atau walaupun telah melunasi seluruh pembelian properti tetapi belum memiliki bukti sertifikat kepemilikan properti tersebut, kedudukan pembeli adalah kreditur konkuren bila developer tersebut dipailitkan. Pembeli sebagai kreditor konkuren dalam UUK dan PKPU dalam prakteknya sangat lemah mendapatkan pembagian hasil penjualan budel pailit oleh kurator. Lainnya halnya pembeli yang sudah memperoleh sertifikat atas properti tersebut posisi nya menjadi kreditur separatis yang kedudukannya kuat bila developer dipailitkan. Disebut kreditur separatis kuat karena pengembang dalam kondisi pailit, kreditur separatis seolah-olah tidak ada pailit sesuai maksud pasal 55 ayat (1) UUK dan PKPU. Bahkan dalam kondisi tertentu pembeli yang sudah memiliki sertifikat bisa saja tidak menjadi bagian dari harta pailit karena hak dan kewajiban penjual dan pembeli sudah selesai.
Keluarnya SURAT EDARAN MA Nomor 3 Tahun 2023, sangat mungkin untuk melindungi pembeli/konsumen properti yang belum memperoleh sertifikatnya tanpa merubah UUK&PKPU, karena faktanya banyak pembeli walaupun sudah melunasi hutangnya belum tentu mendapat sertifikatnya saat developer pailit. Demikian pendapat penulis. Terima kasih.